Рынок земли в украине: мифы и реалии

Наряду с разговорами об образовательной, медицинской реформы в последнее время активно обсуждают возможность завершения земельной реформы, то есть открытие рынка земли (свободной продажи земли). Дискуссии на эту тему выносят на поверхность много разных мнений, в которых немало страхов, сомнений, недоверия и политизации.
П роведение земельной реформы на этапе открытия рынка земли (свободной продажи земли) в Украине обусловлено условиями сотрудничества с Международным валютным фондом. В целом, земельная реформа в Украине началась еще в 1991 году. На начальном этапе земельной реформы проводили в основном инвентаризацию земель, установления и выдачу документов на различные формы собственности на землю. В 2001 году был принят Земельный кодекс, который окончательно закрепил право частной собственности на землю и практически наработанную законодательную базу по осуществлению земельной реформы. Однако для создания настоящих цивилизованных рыночных земельных отношений нужно принять ряд законодательных актов, которые бы практически регулировали отношения в этой сфере.
Мораторий на продажу земли в Украине было введено в 2002 году и с тех пор постоянно продолжали: да, теперь был продлен до конца 2017 года. Позиция премьер-министра Владимира Гройсмана о снятии моратория, которую он озвучил недавно, заключается в том, что оборот земли можно запустить на первом этапе только между физическими лицами, являющимися гражданами Украины, и в рамках ограничений не более 200 га для одной лица. При Минагрополитики была создана рабочая группа, которая приоритетным направлением работы на ближайшие месяцы определила формирование концептуальных основ оборота сельскохозяйственных земель, разработку и представление на рассмотрение Кабинета министров Украины законопроекта «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В рамках этого направления предусмотрено создание национальной платформы для проведения электронных аукционов с целью обеспечения максимальной прозрачности продажи государственных и коммунальных земель, а также предоставление возможности ее использования для сделок купли-продажи частным лицам.
Поэтому концепция того, каким должен быть рынок земли в Украине находится в процессе формирования. Специалисты и эксперты в этой области имеют возможность подавать свои предложения, которые могут быть закреплены в соответствующих законодательных актах. По их мнению, сегодня очень важно наработать четкие предохранители, которые должны предостеречь и снять все страхи людей по отношению к рынку земли.
Председатель ассоциации фермеров и частных землевладельцев во Львовской области Ярослав Кардаш отметил, что позиция ассоциации фермеров на последнем съезде была категорична — неприятие отмены моратория и нежелание вводить рынок или оборот земли.
«Это была наша позиция, которая в определенной степени остается на сегодняшний день в связи с тем, что никаких кардинальных и серьезных решений в настоящее время еще не наработано и не принято. Поэтому мы стоим за мораторий », — сказал он.
Однако он соглашается: урегулировать земельные отношения нужно. Для этого по инициативе Ассоциации фермеров Львовщины они изучали опыт польских коллег, отметив, что в Польше нет такой вакханалии в аграрной отрасли, которая есть в Украине. То есть, по его словам, цивилизованный мир не поддерживает создание латифундий, агрохолдингов и других манипуляций с землей, накопления огромного количества земли в одних руках.
«Речь идет не о рынке земли, а об обращении — не про базар, а о реальном существенный и содержательный оборот земли, который дает возможность работать и двигаться к производителю, фермера, семьи. Первым шагом, который должен быть осуществлен в этом направлении — это конституционное утверждение семейной фермы и кооперирования этих семейных ферм. Без этого шага двигаться, очевидно, будет невозможно, потому что будут разные манипулирования со стороны подставных лиц и другие опасности », — отметил Ярослав Кардаш.
Он выразил опасения, что в нашей стране настолько «прозрачно» все осуществляется, что любой может быть владельцем через любые подставные лица. Законов в Украине очень много, причем неплохих, но они не работают или работают на тех, кому это выгодно, поэтому в Ассоциации фермеров Львовщины сомнения в порядочности, чистоте выполнения этих законов. Они считают, что надо, с одной стороны, законодательно урегулировать все вопросы, с учета европейского опыта. С другой стороны — сделать радикальные шаги, которые бы сделали невозможным нечистоплотные сделки с землей.
По мнению Ярослава Кардаш, надо учитывать, что политический бомонд лоббирует интересы крупных холдингов, — если внезапно снимут мораторий, то запуск рынка земли приведет к обезземеливанию крестьянина-фермера. По его словам, этому есть объективные и субъективные причины.
«Объективные — это то, что нет государственных программ поддержки, создания и развития мелких, средних фермерских хозяйств. Одним из шагов, который должен идти параллельно с принятием этих законов — это наработки программы дальнейшего развития аграрного сектора. На сегодняшний день мы не имеем программы, куда движется Украина в аграрной сфере. Нужно внедрение программы развития мелких хозяйств и их кооперирование. Другие шаги приведут к тому, что крестьяне, которые не могут или не хотят обрабатывать землю (по тем или иным причинам), продадут ее за бесценок », — сказал Ярослав Кардаш.
А также он выразил опасение, что крупные агрохолдинги не отдадут землю, если не будет соответствующих законодательных механизмов. Эксперт в сфере земельного права Виктор Кобылянский считает, чтобы ввести цивилизованный рынок земли нужна политическая воля парламента, — вопрос должен быть рассмотрен с политической и правовой точек зрения.
«Сейчас мы видим так называемый« народный референдум », когда по городу стоят палатки, в которых собирают подписи людей. При этом сами агитаторы откровенно не понимают, что и зачем они делают. Они руководствуются распространенными в народе фобиями, что мол, рынок земли — это значит, что паевые земли заберут за бесценок, землю скупят олигархи, продадут иностранцам и тому подобное. На самом деле для этих фобий почти нет оснований и используются они исключительно в политических целях. Когда проводили последний социологический опрос, то оно показало, что люди в целом против введения рынка земли. Поэтому политику трудно будет голосовать в Верховной Раде против воли своих избирателей », — сказал Виктор Кобылянский.
По его мнению, с экономической точки зрения, введение рынка сельхозземель — это прежде всего увеличение экономической активности, приток дополнительных средств в экономику, поэтому увеличение ВВП, улучшение экономической ситуации в целом.
«Если не принимать во внимание крупные агрохолдинги, в малых и средних фермерских хозяйствах есть постоянная проблема, которая возникает дважды в год — нехватка средств на посевную и жатву. Кредитных ресурсов, фактически, нет, потому что нечем обеспечить обязательства по кредитному договору. Наиболее популярная сегодня у нас залог — будущего урожая. Если введут рынок земли, это даст возможность передать земельный участок в ипотеку для обеспечения обязательств по кредиту. А вообще — существенно увеличит кредитование агропромышленного комплекса с соответствующими экономическими последствиями », — сказал Виктор Кобылянский.
Он считает, что с правовой точки зрения не нужно никаких дополнительных законов для того, чтобы запустить рынок земли.
«Достаточно внести небольшие изменения в переходные положения Земельного кодекса Украины. Правовая база для того, чтобы рынок земли работал, на сегодня, ведь реально рынок земли существует много лет. Если не принимать во внимание земли товарного сельскохозяйственного производства, все остальные земли находятся в свободном обращении. В том числе часть сельхозземель, скажем, для садоводства, личного крестьянского хозяйства, на который не распространяется мораторий, находятся в свободном обращении — их скупили олигархи за бесценок, они не перешли в собственность иностранцев. То есть самые популярные фобии являются безосновательными », — сказал Виктор Кобылянский.
При этом эксперт отметил, что отмена моратория сейчас может привести к определенным рискам по перераспределению рынка земель и поэтому нужны предохранители.
«В одном из законопроектов, поданных в Верховную Раду, предусмотрено определенную систему налогообложения, будет предотвращать спекуляции с землей. Например, купил земельный участок и продаешь ее в этом же году, — необходимо оплатить очень большой налог; если продаешь через год — налог меньше; через два года — налог еще меньше и т. д, — для того, чтобы землю не скупали в спекулятивных целях. Предохранители в отношении иностранцев существуют и работают сегодня. У нас сельскохозяйственным предприятием не могут правах собственности владеть иностранные юридические лица, иностранцы, лица без гражданства. И это никто не собирается отменять », — пояснил эксперт.
О введении предохранителей, которые бы сделали невозможным создание крупных латифундий, скупка земли в одни руки, считает, то есть варианты вроде того, что уже существует — не более 100 га в одни руки. Но принципиальный вопрос — это отсутствие политической воли на открытие этого рынка. По его мнению, большим латифундистам сегодня выгодно арендовать землю за небольшие деньги. Сегодня ставка арендной платы по результатам земельных торгов — 13-15%. То есть там, где земли идут с торгов, арендная плата значительно выше. Если введут рынок земли, арендная плата будет повышаться, так как арендатор будет заинтересован удержать арендодателя в себя, чтобы он не продал землю кому-то другому.
Относительно того, есть программа, куда должна двигаться Украина в аграрной сфере, Виктор Кобылянский отметил, что идеи относительно этой программы были, но они разбиваются на вопросе введения рынка земли. Базовая солидарная основа любой программы — это земельные правоотношения. Пока государство не определилась с тем, что будет дальше с землей, писать какие-то программы в АПК — бесполезно.
Эксперт Украинского клуба аграрного бизнеса по вопросам земельных отношений Роман Граб также считает, чтобы открыть рынок земли, нужны доработки законов и устранения законодательных коллизий.
«Рынок земли уже давно работает, земли несельскохозяйственного назначения приобретаются-продаются. Есть даже 2 млн га земель сельскохозяйственного назначения, не подпадающих под мораторий, то есть их можно покупать-продавать. По этим земель мифы, мол, их скупят иностранцы или олигархи, не оправдались. Абсолютно уверен, что такая же модель будет распространяться на всю территорию Украины. То есть законодательная база есть, она работает, Конечно, сельскохозяйственные земли имеют свою специфику, и на законодательном уровне это нужно доработать. Например, вопрос консолидации земель, земельного децентрализации, т.е. передачи земли в распоряжение территориальных общин, потому что они лучше знают, как ею распорядиться. Надо также решить проблему невостребованных паев, земель коллективной собственности. Эти проблемы локально болезненными, но это не причина отказываться от открытого рынка земли », — сказал Роман Граб.
Он подтвердил опасения, что вполне возможно у фермеров окажется недостаточно средств, чтобы купить необходимое количество земли. Но считает, что хозяйства, которые ранее работали в подавляющем большинстве на арендованных землях, даже с открытием рынка земли, продолжат арендовать землю. «Возможно, 10-20% сразу продадут землю, остальные будут арендоваться, а не выкупаться. Таких средств, чтобы выкупить всю землю, пока нет ни у кого (и технически это сделать будет практически невозможно). Фермерам и другим хозяйствам не выгодно рынок не только потому, что они не смогут купить землю, но и потому, что значительно усилится контроль и давление, и они будут вынуждены эту землю официально регистрировать. Это означает, что они станут более прозрачными и, соответственно, можно будет отслеживать их финансовую отчетность. Многим фермерам это не совсем выгодно. Поэтому такая предосторожность у них тоже есть », — сказал Роман Граб.
Он подчеркнул, что для запуска рынка земли ассоциация фермеров, землевладельцев, средних предприятий требует от правительства введения государственной поддержки (кредитования под покупку земли), чтобы они могли эту землю купить. Роман Граб выразил сомнение: правительство вряд ли пойдет на такой непопулярный шаг как открытие рынка земли без государственной поддержки фермерских хозяйств.
Также эксперт отметил, что стоимость земли — от $ 1000 до $ 1500 за га, а в отдельных регионах может достигать $ 2000 за га — ниже, чем она могла бы быть в условиях открытого рынка земли. Стоимость может колебаться в зависимости от региона, климатической зоны, почв, инфраструктуры, если будет функционировать рынок земли, то даже на самые отсталые земли (плохое месторасположение, хуже почвы) цена также возрастет. Соответственно, возрастет арендная плата, что не очень хорошо для производителей, однако хорошо для крестьян, которые сдают свою землю в аренду.
Он рассказал, что на рассмотрении в комитете Верховной Рады по вопросам аграрной политики и земельных отношений сейчас законопроект «Об обороте земель». Роман Граб подчеркнул, что этот законопроект должен решать значительное количество земельных проблем. Также на рассмотрение комитета следует подать законопроект о консолидации земель, чтобы можно было, в случае открытия рынка земли, сформировать большие массивы земель, удобные для их обработки современной сельскохозяйственной техникой, значительно удешевит производство сельскохозяйственной продукции.
«На комитете сейчас активно представляются законопроекты, должны решить вопрос обмена земельных участков, вопросы арендной платы за землю, чтобы можно было ее диверсифицировать и оплачивать частями. Также о передаче в распоряжение общин земель коллективной собственности. Но эти законопроекты еще не внесены на рассмотрение парламента. Ожидается, что эти вопросы будут решены или законопроектом «Об обороте земель», или законы будут представлены одним пакетом », — сказал Роман Граб.
Он пояснил проблемную ситуацию невостребованных паев. В Украине есть 42 млн га земель сельскохозяйственного назначения, из них от 200 до 400 000 — невостребованные паи. Рынок земли не помешает гражданам, имеющим право на земельную долю-пай, это право реализовать. Для этого каждая община должна иметь землю в запасе, и если к ним обратятся люди, им должны выдать землю из резерва. Это также будет предусмотрено в законопроекте «Об обороте земель» или смежном законопроекте, который будет фиксировать процент земель, должны находиться в резерве.
Итак, перед внедрением такого важного шага как введение цивилизованного рынка земли нужно учета мнения тех, кто реально работает на земле и для кого важно, чтобы в законодательстве были прописаны важные факторы и меры пресечения в функционировании земельной сферы. А также важно, чтобы местные общины имели влияние на формирование сельского общества, аграрного мелкого бизнеса, который будет наполнять местные бюджеты, работать на развитие сельских общин и не даст возможности оттекать сельскому населению из села. Потому что село является колыбелью украинской нации, и его нужно сохранить. Тогда Украина может стать страной, о которой мы мечтаем.
IA ZIK

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Оборудование для производства ЖБИ
Яндекс.Метрика