Покупка квартиры в новостройке: какие налоги платит застройщик и покупатель

Инвестируя в строительство жилья, многие хотят знать, придется платить налог, какие налоговые обязательства ложатся на плечи покупателей и застройщиков.
Фонд финансирования строительства и налоги
На сегодняшний день приобретение недвижимости путем участия в Фонде финансирования строительства, по словам юристов, остается одним из самых надежных способов покупки недвижимости. Поэтому этот способ чаще всего используют на рынке недвижимости Украины. Он заключается в том, что инвестор платит взносы в Фонд финансирования строительства, который фактически является банковским счетом со специальным статусом. Управляет фондом специальная финансовая организация, которая его средств оплачивает работы застройщика по возведению многоквартирного дома.
«После ввода дома в эксплуатацию за инвесторами регистрируется право собственности на квартиры. При этом застройщик платит налоги с суммы полученного вознаграждения за фактически выполненные работы », — говорит Евгений Ковтуненко, управляющий партнер юридической компании Kodex.
Налоговые обязательства ложатся на застройщика, но суммы платежей включены им в стоимость такого жилья. По словам Александра Бородкина юриста, руководителя практики «Недвижимость и строительство», после того, как средства из Фонда поступают застройщику, для последнего они являются доходом от хозяйственной деятельности и подлежат налогообложению на этом этапе: 20% НДС и 18% налог на прибыль. По покупателя, то он непосредственно не платит налоги на этапе инвестирования в Фонд.
«Покупатель недвижимости будет платить налог 5% только в случае продавать эту недвижимость ранее чем через три года с момента приобретения», — добавляет Оксана шпули, независимый аудитор.
Целевые облигации
Продажа жилья за счет целевых облигаций является также одним из популярных способов, с помощью которого можно купить квартиру у застройщика. Владельцы жилищных облигаций являются инвесторами и финансируют строительство объектов жилищного строительства через институты совместного инвестирования. То есть заказчик выполняет заказы не за свой счет, а за счет владельцев облигаций и выполнения обязательств по облигациям, обеспечиваются передачей в собственность объекта недвижимости.
Ценнобумажные операции, которыми также являются операции по целевым облигациям, освобождены от обложения НДС. Средства, привлеченные при первичной эмиссии, также не облагаются налогом на прибыль, поскольку считаются заемными средствами. Однако при последующей продаже облигаций налогом на прибыль по общей ставке облагается разница между ценой приобретения и ценой продажи таких облигаций. Именно в связи с этим облигации часто продают с помощью инвестиционных фондов, прибыль которых освобождена от налогообложения. В любом случае, при погашении целевых облигаций и передачи построенной недвижимости возникает также и НДС на стоимость передаваемого в счет погашения недвижимости.
«Передача готового нового жилья физическим и юридическим лицам в собственность в обмен на облигации является первой поставкой жилья, следовательно, объектом для налогообложения НДС по ставке 20%. Аналогично, как и в ситуации с привлечением ФФС застройщик по результатам финансового результата обязан уплатить налог на прибыль по ставке 18%. У покупателя жилья налоговых обязательств при покупке нового жилья не возникает », — уточняет юрист Яна Квасниця.
Купля-продажа имущественных прав
При заключении договора купли-продажи имущественных прав покупатель выплачивает застройщику часть от общей стоимости квартиры. Одновременно с договором купли-продажи имущественных прав оформляется форвардный контракт, в котором прописывается сумма, оставшаяся по договору, которую покупатель должен будет внести застройщику за получение в последующем права собственности на недвижимость. Имущественные права на объект инвестирования является правом на получение в собственность объекта инвестирования в будущем (после принятия объекта инвестирования в эксплуатацию).
«Имущественные права налогоплательщика-покупателя после принятия объекта инвестирования в эксплуатацию реализуются путем приобретения права собственности на объект инвестирования, оформления и регистрации покупателем соответствующих правоустанавливающих документов на этот объект. Итак, в этом случае операция по реализации имущественных прав на недвижимое имущество для продавца (застройщика) является операцией по первой поставке жилья, которая облагается НДС в общеустановленном порядке по ставке 20% », — говорит Яна Квасниця.
Также застройщик платят налог на прибыль в размере 18%. Покупатель не платит налогов государству, но все налоговые платежи, которые платят застройщики, последние закладывают в стоимость квадратного метра жилья. Закладные Застройщик производит эмиссию закладных и обеспечивает их ипотекой построенного жилья. Финансовое учреждение предоставляет финансирование для строительства будущего объекта. Застройщик передает инвестору объект будущего инвестирования в ипотеку и передает финансовому учреждению закладную.
«Передача предмета ипотеки ипотекодержателя является поставкой в понимании Налогового кодекса Украины, и у застройщика возникает обязательство по оплате налога на добавленную стоимость в сумме 20% от стоимости предмета ипотеки. Также, у покупателя, к которому переходит право собственности на предмет ипотеки, возникает объект обложения налогом на доходы физических лиц (18%), ведь согласно Налоговому кодексу Украины, продажей какие-либо операции, осуществляемые по договорам, предусматривающим передачу права собственности на имущество », — отметила Яна Квасниця.
переуступка прав
Переуступке прав нельзя рассматривать отдельно от основного договора, по которому у инвестора возникнет право собственности, поскольку при переуступке прав договор не расторгается, а происходит замена кредитора (инвестора) новым кредитором (покупателем, новым инвестором). Поэтому, для договора переуступки права характерны те же особенности, что и для основного договора (участия в ФФС, облигаций и др.). Например, если начальный инвестор принимал участие в Фонде финансирования строительства, то новый инвестор не будет иметь никаких дополнительных расходов по уплате налогов.
«Однако некоторые управляющие предусматривают комиссию за заключение договора переуступки. В свою очередь, если подписывается переуступка права требования прав по предварительному договору купли-продажи квартиры, то такой договор должен быть заверен нотариально, и новый инвестор примет на себя обязательства по уплате сбора на обязательное пенсионное страхование в размере 1% от стоимости квартиры при заключении основного договора купли-продажи », — говорит Евгений Ковтуненко.
При этом нужно будет заплатить налог на доходы физических лиц. Налог на доходы физических лиц (18%), который влечет за собой военный сбор (1,5%), надо платить с разницы между полученными доходами от реализации квартиры перед введением дома в эксплуатацию и затратами на ее приобретение на стадии котлована. Но на практике часто в переуступке фигурирует та же сумма, что была определена застройщиком, поэтому не из чего платить налог. Если же цена меняется в договоре по переуступке прав, то тогда налогообложению подлежит разница между ценой переуступки прав и ценой приобретения. Для физических и юридических лиц-продавцов сейчас действуют одинаковые ставки — 18%.

Столичная недвижимость

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Оборудование для производства ЖБИ
Яндекс.Метрика