Что делают банки с конфискованной недвижимостью

Кризиса 2008-2009 и 2014-2015 гг. Превратили украинские банки в супермаркеты активов. Отказ платить долги заставляет банкиров брать на свои балансы залоговое имущество и самостоятельно заниматься его реализацией. Самый дорогой и проблемный тип актива - недвижимость.
Точной статистики объектов, принятых на балансы банков, нет. Но, по оценкам трех руководителей управляющих компаний по недвижимости, речь может идти о более чем 1000 зданий и помещений во всех регионах страны, - инормуе Лига имеется .
"Банки стали крупнейшими управляющими недвижимостью в стране", - констатирует заместитель директора по развитию девелоперской компании Стокман Сергей Овчинников.
Освоение банкирами непрофильной деятельности - вынужденная мера. Но найти покупателей недвижимости, прежде всего, коммерческой, сегодня не так легко. Как банки выходят из ситуации?
добровольная сдача
Доля просроченных кредитов, выданных под залог коммерческой недвижимости, с 2014 года увеличилось.
"Это связано в первую очередь с девальвацией национальной валюты, поскольку большинство таких кредитов было выдано в иностранной валюте, а арендные ставки в основном привязаны к гривне. Во-вторых - снижение покупательной способности и деловой активности в связи с боевыми действиями на востоке Украины ", - говорит начальник отдела сопровождения и урегулирования кредитов среднего и малого бизнеса ОТП Банка Юрий Титов.
В 2014-2015 годах многие ритейлеры действительно потребовали от арендодателей снизить ставки примерно на 30-40% из-за падения продаж. Это ухудшило положение дел владельцев коммерческой недвижимости.
"За период 2014-2016 годов доля просроченных кредитов, выданных под коммерческую недвижимость, составила около 40% от общей доли таких займов", - говорит Титов.
В результате львиную долю залоговой недвижимости банкирам пришлось убрать, чтобы компенсировать собственные убытки.
Наибольшие залога сегодня принадлежат Альфа-банка (совместно с Укрсоцбанком), Райффайзен Банка Аваль и Сбербанка, рассказывает Овчинников.
"На данный момент в нашей банка более 400 объектов недвижимости на общую сумму более $ 150 млн", - подтверждает директор центра управления недвижимостью Укрсоцбанка Ирина Скороходова.
Таким количеством объектов не может похвастаться ни один украинский девелопер или компания по управлению активами. В других банках также не скрывают, что принимают на свои балансы активы проблемных заемщиков.
"У нас есть земельные участки в Киеве, административное здание на бульваре Лепсе, спортивно-оздоровительный комплекс в Буче, производственная недвижимость в городах Светловодске и Славянске", - рассказывает заместитель директора департамента реструктуризации задолженности и взыскания Сбербанка Ольга Билай.
"На балансе банка находится много недвижимости и земельных участков, которые мы получили в результате погашения проблемных активов. Оценочная стоимость этих объектов - 1800000000 гривен. Сейчас мы выставляем их на торги", - говорит глава правления Укргазбанка Кирилл Шевченко.
Начальник управления по работе с проблемными активами банка Кредит-Днепр Петр Кравченя добавляет, что сегодня заемщики, учитывая бесперспективность ситуации, довольно часто передают недвижимость на баланс банка добровольно.
Основная масса объектов, которые находятся в собственности украинских банков - неликвиды, признает директор консалтинговой компании UTG Евгения Локтионова. Привлекательных объектов мало, хотя они все же есть.
ненужные метра
Что банкиры делают со всеми этими активами? В большинстве случаев банки создают специализированные подразделения, которые занимаются их управлением и продажей. Для заключения сделок приходится также вкладываться в маркетинг объектов.
"Мы используем баннеры на объектах, интернет-рекламу и брокеров, а продаем активы с помощью электронных аукционов. Покупателям это удобно, а нам выгодно - стартовая цена иногда поднимается в два раза", - объясняет Ирина Скороходова.
Продать залоговое помещения, офисный или торговый центр, однако, очень сложно из-за отсутствия спроса.
"Некоторые объекты выходили на продажу несколько раз в течение последнего года - полутора и до сих пор не нашли своего покупателя. Все торги проводятся открыто на электронных площадках Электронные торги Украина", - рассказывает Ольга Билай.
Иностранные инвесторы не рискуют заходить в Украину, а украинские готовы покупать объекты только по очень низким ценам. Сергей Овчинников говорит, что сумма равна размеру арендной платы за пять-шесть лет.
"Владельцы объекта выставляют цену вдвое выше", - уточняет он.
Большинство покупателей готовы рассматривать объекты не далее 30 км от столицы, максимум - в крупных областных центрах, утверждает Ольга Билай. Дополнительную неопределенность и отложенный спрос инвесторов создают военные действия на востоке Украины. Поэтому на продажу объектов в банкиров, как правило, идет от 6 месяцев до двух лет.
"Инвесторы скрупулезно оценивают активы, выбирают лучшее предложение, долго принимают решение, поэтому сроки заключения сделок составляют в общей сложности около года и более. Даже если владелец пытается продать объект по цене ниже рыночной, например, с дисконтом 20%, закрыть сделку все равно будет очень проблематично ", - подтверждает Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина).
В результате банкиры длительное время вынуждены самостоятельно управлять объектами недвижимости. По словам Носаченко, на это есть несколько причин, кроме слабого спроса покупателей. Во-первых, продажа залогового имущества имеет множество нюансов юридического и технического характера. Во-вторых, банки не очень то хотят доверять свои активы управляющим компаниям и к тому же платить им. В ближайшие несколько лет ситуация существенно не изменится - банкам придется осваивать профессию управляющих недвижимостью.

Возможно, Вас заинтересует

Хранение цемента

 От длительного хранения цемента существенно снижается его качество и активность. Иногда потеря...

Туры в Дебрецен, Венгрия

Если для католиков всего мира Рим является средоточием всей духовной жизни, то для кальвинистов...

Туры в Лех, Австрия

Среди всех горнолыжных курортов Австрии город Лех занимает особое место: на этом старейшем...

Заработок в интернете за 1/100...

Речь идет об одном из многих способов срубить немалые деньги в интернете. И подобно биржи статей,...