Покупка залоговой квартиры в банке: стоит ли рисковать?

Сегодня у покупателей жилья есть возможность купить квартиру не только у частного владельца или у застройщика, но и у банка - по весьма привлекательной цене.
Как банки продают залоговые квартиры
Покупка залоговой квартиры в банке может быть выгодной сделкой, поскольку такие объекты часто стоят на 20-50% меньше, чем похожа недвижимость на рынке.
Такую недвижимость продают чаще всего на аукционах. Как рассказали в «Приватбанке», который занимается реализацией залоговых квартир, для того, чтобы принять участие в аукционе, необходимо подать заявку на сайте. Как только на один из объектов, будет не менее 2-х участников, торги организуют. Стоимость участия составляет 200 грн. Во время торгов необходимо поднимать стоимость лота минимум на 2 тыс. Грн. После окончания аукциона, победителю направляется СМС-сообщение с указанием банковских реквизитов и назначение платежа, куда необходимо перечислить задаток за лот, а в течение 15 дней оплатить всю стоимость объекта. Также можно купить такую недвижимость в кредит с первоначальным взносом 5% от стоимости объекта, максимальным сроком кредитования 20 лет при ставке от 18% годовых.
процедура продажи
Несмотря на привлекательную цену и казалось бы простую процедуру покупки, есть ряд рисков, которые необходимо учитывать, чтобы не потерять денег или не быть втянутым в долгие судебные разбирательства. Наличие тех или иных рисков зависит от того, на каких основаниях банк продает недвижимость. Существует несколько таких вариантов:
Банк владеет квартирой, которая ранее была предметом ипотеки и теперь по решению суда перешла в его собственность.
Согласно требованиям Закона Украины «Об ипотеке» обращение взыскания на ипотечную квартиру в судебном порядке предусматривает ее реализацию на торгах (аукционе) органами государственной исполнительной службы, а с недавнего времени и частными исполнителями.
«Такой вариант является наиболее привлекательным для потенциального покупателя с точки зрения цены на имущество, поскольку цена квартиры в процессе торгов может снизиться до 70% от первоначальной стоимости, которая определяется судом», - говорит Александр Ткачук, старший юрист компании Alexandrov & Partners.
При этом нужно помнить, что поскольку должник банка не пожелал расстаться с предметом ипотеки добровольно, существует высокая вероятность, что он примет меры, чтобы вернуть себе это имущество. Согласно этому же закону, право на обжалование результатов торгов в течение трех месяцев со дня их проведения, предоставлено не только должнику, но и любому из участников аукциона. Существуют различные варианты развития событий: начиная с обжалование кредитного договора, договора ипотеки, обжалование действий исполнительной службы, к признанию самого аукциона недействительным, в связи с нарушениями процедуры его проведения.
Банк продает квартиру, которая является предметом ипотеки, в результате внесудебного порядка обращения взыскания банком на такое имущество.
Одним из внесудебных способов продажи предмета ипотеки является исполнительная надпись нотариуса на ипотечном договоре. При таком варианте, реализация предмета ипотеки также будет осуществляться на аукционе.
«Единственное, следует учесть, что довольно часты случаи обжалования заемщиками в судебном порядке исполнительных предписаний в связи с нарушением процедуры сообщений должников о наличии задолженности и последствий ее непогашения. При этом основным риском для потенциального покупателя является несоблюдение банком предусмотренной статьями 37 и 38 Закона Украины «Об ипотеке» процедуры применения внесудебных способов обращения взыскания на ипотечное имущество, которое может стать причиной обжалования его действий заемщиком / ипотекодателем », - говорит Александр Ткачук.
Замена должника в обязательстве, то есть новым заемщиком становится покупатель залогового имущества.
При этом сохраняется обременения имущества ипотекой с наложением запрета на его отчуждение, которая может быть снята только после полного погашения задолженности по кредиту.
«Возможен также вариант, когда потенциальный покупатель передает заемщику / ипотекодателю средства, а тот, в свою очередь, передает их банку в счет погашения кредита, после чего банк принимает меры по снятию обременений с такого имущества, а затем происходит заключение договора купли-продажи квартиры . В этом случае одним из основных рисков для покупателя является то, что заемщик / ипотекодатель может передумать заключать договор купли-продажи. Немного уменьшить риск можно, заключив с заемщиком / ипотекодателем предварительный договор купли-продажи, и взяв с него расписку о передаче денег », - советует старший юрист компании Alexandrov & Partners.
Также необходимо наличие письменного согласия банка на продажу залогового имущества, в которой, как правило, банк прописывает условия осуществления такой продажи. Следует учесть, что если письменного согласия банка нет, так любые действия направленные на отчуждение залоговой квартиры являются незаконными и могут быть обжалованы в суде.
«Если же покупка залогового имущества будет осуществляться непосредственно у должника по согласованию с банком, предоставившим кредит, то такое соглашение лучше проводить в помещении банка с участием его уполномоченных представителей, проконтролируют выполнение необходимых условий для безопасности сделки», - добавляет Ткачук.
безопасная сделка
Эксперты сходятся во мнении о том, что покупка залоговой квартиры всегда предполагает определенные риски. При этом можно их минимизировать, если ответственно отнестись к изучению документов на приобретенную квартиру.
«Чтобы избежать рисков, необходимо внимательно осмотреть недвижимость, ознакомиться с документами на нее. Стоит изучить кредитный договор, договор залога, решение суда о принудительном взыскании. Необходимо проверить, не обжалуется такое решение. Важно убедиться, что на недвижимости нет обременений. Нужно убедиться в согласии супруга / супруги на сделку в случаях, когда недвижимость принадлежала супругам. Проверить, не зарегистрированные в квартире дети, поскольку выписать их потом будет очень сложно. Если цена залогового, как и любого другого имущества, гораздо ниже рыночной, и такое снижение стоимости, на первый взгляд, необоснованное, возможно, это обусловлено какими-то скрытыми недостатками недвижимости », - говорит Павел Чичкань, юрист компании« Леопартнерс ».
Если речь идет о покупке ипотечной квартиры путем замены должника в обязательстве, то в первую очередь, по словам Александра Ткачука, необходимо изучить договор перевода долга об отсутствии дополнительных комиссий и других платежей, а также подробно ознакомится с технической документацией на такое имущество.
Юлия Василенко

Возможно, Вас заинтересует

Хранение цемента

 От длительного хранения цемента существенно снижается его качество и активность. Иногда потеря...

Туры в Дебрецен, Венгрия

Если для католиков всего мира Рим является средоточием всей духовной жизни, то для кальвинистов...

Туры в Лех, Австрия

Среди всех горнолыжных курортов Австрии город Лех занимает особое место: на этом старейшем...

Заработок в интернете за 1/100...

Речь идет об одном из многих способов срубить немалые деньги в интернете. И подобно биржи статей,...