Лучше без нотариуса: эксперты объяснили, как правильно составить договор на аренду жилья

Необходимо убедиться, что собственником квартиры является именно тот человек, который подписывает документ
Как бы каждому украинском не хотелось владеть собственным жильем, однако "свой угол" имеют далеко не все. Многие продолжают снимать квартиры - самостоятельно или с семьями.
Если раньше в аренду редко составляли договоры, не всегда соблюдались все формальности, то после повышения коммунальных тарифов квартиросъемщики стали более заинтересованными составлять официальные бумаги. Принципиально важным стал вопрос оплаты ЖКХ, другие нюансы.

Договор аренды нотариально удостоверяют или просто составляют и скрепляют подписями владельца, а также квартиросъемщика. Юридическую силу они имеют равную. Эксперты рекомендуют не заверять документы. Лучше заплатить за консультацию, тщательно прописать сам текст соглашения, постаравшись избежать узких мест.

"Нотариусу придется заплатить госпошлину 1% от стоимости договора аренды (фактически, 1% арендной платы за 1-3 года)", - пояснила директор компании Best & Seller Ирина Луханина. Вместе с коллегами она сформулировала несколько других ключевых рекомендаций.
1. Проверьте документы на квартиру
"Сначала нужно проверить документы на хозяина (данные паспорта, идентификационный код), на жилье. Необходимо убедиться, что владельцем конкретной квартиры является именно тот человек, который заключает договор аренды", - подчеркнул управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов.
Идеальный вариант для аренды, если владелец прописан в этой квартире, - считает Ирина Луханина. Однако важно проверить данные в Государственном электронном реестре прав на недвижимое имущество. "Извлечение из него можно получить, не выходя из квартиры. К тому же - за небольшую плату (17 грн справка плюс 3 грн за банковские услуги). Достаточно иметь доступ к интернету", - уточнил Артюхов.
Однако Госреестр прав содержит, по оценкам экспертов, сведения только о небольшую долю жилья - до трети.
"Советую все же проверить перед арендой, есть обременения, судебные решения по этой квартире. Если запись о недвижимости есть в Реестре прав, вы это увидите сами с полученной справки. Если записи нет - пригласите его у нотариуса. Он имеет возможность просмотра реестра обременений ", - посоветовала Луханина.
Если владелец квартиры находится в браке, необходимо заручиться согласием его половинки. "В договоре (произвольная форма) вписывается: я, такая (ой)-то, паспорт №, не возражаю против сдачи в аренду нашей квартиры, дата с подписью. Иначе вероятность расторжения договора по требованию супруга (супруги) остается", - отметила эксперт .
На такие проверки, отмечает Ирина, идут только арендаторы, которые выбрали дорогую недвижимость. "Если снимают с 10000 - тратят время на проверки, требуют подпись жены хозяина квартиры в договоре. Правда, если речь о 3-5 тысяч - не заморачиваются. Хотя, это неправильно", - подчеркнула Луханина.
2. Договор аренды квартиры: обязательные пункты
Документ должен содержать месячную стоимость аренды, а также - точный срок (период) действия договора. "Распространенная ошибка - срок не указан. Тогда договор автоматически признают недействительным", - подчеркивает Ирина.
Стандартный срок аренды квартиры - год или три. При кризисе договоры подписывались на полгода с обусловленным первоочередным правом повторного подписания с этим же арендатором. Цену обычно устанавливают "гривневый", но авторы большинства договоров вспоминают о долларе.

«Не прописывают пункт о привязке к доллару или корректировки при валютных колебаниях только те, кто заранее выставил арендную плату выше рыночной. Остальные так или иначе страхуют себя от нестабильной экономической ситуации", - говорит Луханина.

Так, двухкомнатная квартира сдается за 10 тыс. Грн. Договор содержит размер оплаты, но рядом, в скобках, указывается 400 долларов по курсу 25 UAH / USD. Квартиросъемщик перечисляет плату за аренду исходя из курса НБУ на день оплаты.

Или же в договор включен пункт о валютном коридоре. Например, при колебании более чем на 10% и последующей стабилизации курса на этой позиции, арендные ставки пересматриваются.

Также необходимо дополнить договор важной информацией: кто отвечает за оплату коммунальных услуг, - напоминает Артюхов. Сегодня все чаще встречается практика, когда арендодатель берет на себя оплату услуг брокера, ежемесячные платежи управляющей или эксплуатационной компании, а все, что "по счетчикам" - ответственность квартиросъемщика.

Эксперт рекомендует обязательно составлять акт приема-передачи. Он включает характеристики жилья, описание / перечень имущества (бытовая техника, различные мебель) с фотофиксацией. На бытовую технику арендатор должен попросить все эксплуатационные документы c гарантийным паспортами. Это делается, чтобы при поломке техники или порчи имущества отсутствуют проблемы с выяснениями, чья это ответственность, за чей счет будет осуществляться ремонт.

"Советую арендаторам квартир четко фиксировать ежемесячные оплаты. Ситуации, когда необходимо доказывать арендодателю, что оплата была осуществлена - не так часты, но встречаются. Лучше, чтобы платеж проходил как безналичный расчет", - заверил Артюхов.
3. Порядок расторжения договора аренды квартиры
Важный нюанс - порядок расторжения. Он должен быть выписан четко, прозрачно. Необходимо указать всевозможные причины разрыва договора аренды, сроки, ответственность сторон для различных ситуаций, - подчеркивает Артюхов.
Стандартная практика: если арендатор решил съехать раньше оговоренного срока, должен предупредить хозяина квартиры за месяц.

Какие могут быть причины расторжения договора по инициативе собственника квартиры? - "Неуплата, задержка оплаты на определенный, прописанный опять-таки в документе, срок. Нецелевое использование: сняли как жилье, а устроили офис", - привела пример Луханина.

Как печальный пример она привела случай со сдачей под Киевом элитного жилья: дом был арендован за $ 10 тыс. Ежемесячно. Договор прописали так неряшливо, что хозяин своих денег практически не получил.

"Ему заплатили лишь 8,5 тысячи долларов. И все. Пункт о выселении при неуплате договор не содержал. Этим воспользовались мошенники. Они, прекратив платить, жили в особняке целый год, пока не истек срок подписанного с владельцем соглашения", - рассказала Ирина .

Последний из важных советов - избегайте неформальных (устных) соглашений. Договор аренды квартиры - ваш персональный документ. Туда можно включить все нюансы, касающиеся взаимоотношений сторон, приложив дополнительные документы с фотоматериалами.

Возможно, Вас заинтересует

Хранение цемента

 От длительного хранения цемента существенно снижается его качество и активность. Иногда потеря...

Туры в Дебрецен, Венгрия

Если для католиков всего мира Рим является средоточием всей духовной жизни, то для кальвинистов...

Туры в Лех, Австрия

Среди всех горнолыжных курортов Австрии город Лех занимает особое место: на этом старейшем...

Заработок в интернете за 1/100...

Речь идет об одном из многих способов срубить немалые деньги в интернете. И подобно биржи статей,...